El IRPF y los alquileres

Voy a intentar aclarar cómo afecta el IRPF  a los arrendamientos o alquileres.

En primer lugar para poder realizar facturas es necesario que el arrendador (propietario) se haya dado de alta en Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores, indicando la referencia catastral del inmueble, y con el epígrafe 861.
En el caso del arrendamiento de una vivienda para uso habitual no se debe efectuar ninguna retención por IRPF (ni tampoco aplica IVA). Se incluyen 2 plazas y de garaje y trastero si se alquilan conjuntamente con la vivienda.

En el caso de un arrendamiento para un uso diferente de la vivienda y que sea para uso de local comercial, oficina o despacho profesional el propietario  (arrendador) debe realizar una factura en la que incluya IVA (21% actualmente) e IRPF (19% actualmente).
Se deberá practicar retención cuando el arrendador (propietario) sea persona física y, además, el arrendatario esté incluido en alguno de los supuesto del artículo 76 del Reglamento del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (RIRPF). Es decir:

• Personas jurídicas
• Entidades en régimen de atribución de rentas (Comunidades de bienes, sociedades civiles, …)
• Comunidades de propietarios
• Personas físicas que sean empresarios o profesionales si pagan rentas en el ejercicio de sus actividades

No se aplicará retención si un particular alquila a un particular un local. Por ejemplo un arrendatario que sea particular no profesional no practicará retenciones si alquila un local para utilizarlo como trastero particular.

 

En los casos en que el arrendador esté sometido al Impuesto de Sociedades (persona jurídica) el arrendatario (inquilino) practicará igualmente la retención, es decir la factura que emite el arrendador incluirá el 19% de retención, pero en lugar de ser a cargo del IRPF,  será a cargo del IS.

Supuestos en los que no se debe realizar retención por parte del arrendatario:

• Si se trata de vivienda habitual
• Si las rentas anuales pagadas al mismo arrendador son inferiores a 900 €.
• Si el arrendador es la Administración Pública.
• Cuando la actividad del arrendador sea el alquiler de inmuebles para vivienda o el alquiler de cualquier otro inmueble y, ademas, aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 861 , no hubiese resultado cuota cero.
• El alquiler de inmuebles rústicos

Esquema aplicable en el caso de que NO sea vivienda habitual:

PROPIETARIO(Arrendador)	INQUILINO(Arrendatario)	¿APLICAMOS RETENCIÓN?	¿IVA?	EJEMPLO
Persona física	Persona física que SÍ realiza actividades económicas	SÍ, a cuenta del IRPF	SÍ	Particular alquila una vivienda para que un asesor fiscal realice su actividad de asesoría.
Persona física	Persona física que NO realiza actividades económicas	NO	SÍ	Particular que alquila a otro particular un garaje, un local para trastero…
Persona física	Persona Jurídica	Sí, a cuenta del IRPF	SÍ	Una persona física alquila un local a una empresa para ejercer una actividad comercial
Persona Jurídica	Persona física que SÍ realiza actividades económicas	SÍ, a cuenta del IS	SÍ	Una sociedad alquila un local a una autónomo para realizar una actividad empresarial.
Persona Jurídica	Persona física que NO realiza actividades económicas	No	SÍ	Una sociedad alquila a una persona física un apartamento para una semana de vacaciones (esto no se considera vivienda habitual)
Persona Jurídica	Persona Jurídica	SÍ, a cuenta del IS	SÍ	Una sociedad alquila una nave industrial a otra sociedad

OBLIGACIONES FISCALES

• El inquilino tendrá que presentar a Hacienda el modelo 115: Retenciones e ingresos a cuenta. Rentas o rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos.
• Anualmente el inquilino también presentará el Modelo 180: Declaración Informativa. Retenciones e ingresos a cuenta. Rendimientos procedentes del arrendamiento de inmuebles urbanos. Resumen anual.
• El arrendador incluirá el importe obtenido por el alquiler en su declaración de la renta IRPF en el caso de ser persona física, concretamente en el apartado de rendimientos inmobiliarios, o en el impuesto de Sociedades en el caso de ser una persona jurídica.

Respecto al IVA:

• Adicionalmente tendrá que presentar el modelo 303 trimestral (autoliquidación), y el 390 anual (declaración informativa).
• Respecto al modelo 390 existe una excepción a su presentación y es que el arrendamiento sea su única actividad, el arrendador esté obligado a la presentación trimestral del modelo 303 y , con lo que no tendrá que presentar el modelo 390, aunque sí que tendrá que aportar información adicional en el modelo 303 del 4° trimestre.
• En el caso de que las rentas anuales superen los 3.005,06 € también tendrá que presentar el modelo 347 (declaración informativa).
•  

EJEMPLO DE FACTURA CON RETENCIÓN
Alquiler local ……… 1.000,00 €
+ IVA (21%) …………..210,00 €  (base 1.000,00 €)
– IRPF (19) ……………..190,00 €  (base 1.000,00 €)
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Total Factura    ….. ..1.020,00 €

¿Hay que aplicar el IVA aunque el contrato sea entre particulares?

Pese a que los particulares no son sujetos pasivos de IVA en líneas generales, el hecho de realizar un alquiler de una propiedad, nos convierte en empresarios a efectos de IVA y por lo tanto el alquiler estará sujeto a IVA y nosotros estaremos obligados a declarar ese IVA trimestral y anualmente. Salvo en el caso de vivienda habitual, en el que no se aplica ni IVA ni IRPF.
En el caso de alquilar nuestra propiedad a una empresa  será la propia empresa la que nos exigirá la factura con el IVA desglosado para poder deducírselo en sus declaraciones fiscales.